Nhà ở có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không? Ngưỡng 200 m² cho nhà ở kết hợp kinh doanh

Nhà chỉ dùng để ở không thuộc danh mục phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh thì phải mua khi tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên, theo mục 44 Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Bài này giải thích ngưỡng đó, phí tối thiểu, mức khấu trừ và việc chủ nhà nên làm.

Hình ảnh mô phỏng dãy nhà phố nhiều tầng, tầng trệt mở cửa hàng có mái che sọc xanh trắng, một bình chữa cháy đặt trong cửa hàng — Hình ảnh mô phỏng dãy nhà phố vừa ở vừa kinh doanh; không phải cơ sở hay khách hàng thực tế của PVI.

Nhà ở có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?

Trả lời ngắn: nhà chỉ để ở thì không. Nhà ở có phần sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên thì có.

Điều 35 khoản 1 Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định: cơ sở thuộc danh mục tại Phụ lục VII phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản của cơ sở. Các cơ sở khác được khuyến khích mua.

Phụ lục VII có 44 mục. Không có mục nào dành cho nhà ở riêng lẻ chỉ dùng để ở. Mục gần với nhà ở là mục 1 (nhà chung cư, nhà ở tập thể từ 5 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m²) và mục 44 (nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên).

Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/09/2026) có sửa Nghị định 105/2025 nhưng không thay Phụ lục VI và Phụ lục VII. Danh mục và ngưỡng 200 m² vẫn giữ nguyên tại ngày đối chiếu.

Ngưỡng 50 m² và 200 m² khác nhau thế nào?

Trả lời ngắn: 50 m² là ngưỡng nhà ở kết hợp kinh doanh thuộc diện quản lý phòng cháy, chữa cháy. 200 m² là ngưỡng phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Nghị định 105/2025/NĐ-CP nhắc tới nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh ở bốn phụ lục, mỗi nơi một vai trò. Bảng dưới đây chép đúng ngưỡng trong từng phụ lục.

Hình ảnh mô phỏng sơ đồ ba khoảng diện tích phục vụ kinh doanh trong nhà ở: dưới 50 m², từ 50 đến dưới 200 m² và từ 200 m² trở lên — Hình ảnh mô phỏng sơ đồ ngưỡng diện tích theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP: từ 200 m² diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh, nhà ở kết hợp kinh doanh phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

Ngưỡng 50 m² và 200 m² khác nhau thế nào?
Phụ lục Nghị định 105/2025/NĐ-CP	Nội dung	Ngưỡng cho nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh
Phụ lục I, mục 32	Danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy	Tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 50 m² trở lên
Phụ lục II, mục 46	Danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ	Nhóm 2: từ 200 m² trở lên (không có ngưỡng nhóm 1)
Phụ lục VI, mục 37	Mức phí và mức khấu trừ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc	Từ 200 m² trở lên: khấu trừ loại N, tỷ lệ phí tối thiểu 0,15%/năm
Phụ lục VII, mục 44	Danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc	Từ 200 m² trở lên

200 m² tính theo diện tích nào?

Trả lời ngắn: theo tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh, không phải tổng diện tích sàn của cả căn nhà.

Mục 44 Phụ lục VII dùng đúng cụm từ "tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh". Nhiều mục khác trong cùng phụ lục lại dùng "tổng diện tích sàn", ví dụ mục 12 (cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống từ 300 m² sàn) và mục 13 (cơ sở kinh doanh hàng hóa dễ cháy từ 200 m² sàn). Hai cách đo này cho kết quả khác nhau với cùng một căn nhà.

Các phụ lục không nêu cách đo chi tiết phần diện tích phục vụ kinh doanh. Nếu nhà vừa có tầng ở, vừa có mặt bằng bán hàng, kho, xưởng, hãy ghi diện tích từng phần dùng cho việc gì. Khi chưa chắc mình thuộc mục nào, hỏi cơ quan Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy quản lý địa bàn, hoặc gửi mặt bằng để PVI Thành Đô rà loại hình trước khi báo phí.

Nếu ngành nghề trong nhà có mục riêng trong Phụ lục VII, như karaoke (mục 10), dịch vụ ăn uống (mục 12), hàng hóa dễ cháy (mục 13) hay kinh doanh khí đốt (mục 15), cần đối chiếu thêm mục đó. Xếp vào mục nào sẽ quyết định ngưỡng phải mua và tỷ lệ phí.

Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà ở kết hợp kinh doanh là bao nhiêu?

Trả lời ngắn: tối thiểu 0,15% số tiền bảo hiểm mỗi năm, chưa gồm thuế GTGT (mục 37 Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP).

Phụ lục VI quy định phí tối thiểu bằng số tiền bảo hiểm tối thiểu nhân tỷ lệ phí tối thiểu. Doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua thỏa thuận tỷ lệ phí, nhưng không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu.

Số tiền bảo hiểm tối thiểu là giá trị tính thành tiền theo giá thị trường của tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng (khoản 1 Điều 24 Nghị định 67/2023/NĐ-CP, đã được Nghị định 105/2025 và Nghị định 347/2026 sửa). Số tiền bảo hiểm thấp hơn giá trị này là thấp hơn mức tối thiểu nghị định cho phép.

Ví dụ giả định: phần tài sản phải bảo hiểm của căn nhà có giá trị thị trường 3 tỷ đồng. Phí tối thiểu một năm là 3.000.000.000 × 0,15% = 4.500.000 đồng, chưa gồm thuế GTGT.

Nếu thời hạn bảo hiểm khác 1 năm, Phụ lục VI tính phí theo số ngày: phí năm × số ngày được bảo hiểm ÷ 365. Với ví dụ trên và thời hạn 180 ngày: 4.500.000 × 180 ÷ 365 ≈ 2.219.178 đồng, chưa gồm thuế GTGT.

Mức khấu trừ loại N nghĩa là gì?

Trả lời ngắn: với nhà ở kết hợp kinh doanh từ 200 m², mức khấu trừ tối đa là 10% số tiền bảo hiểm và không thấp hơn mức tối thiểu theo bảng của Phụ lục VI.

Hiểu đơn giản, mức khấu trừ là phần thiệt hại bên được bảo hiểm tự chịu. Mức cụ thể ghi trong hợp đồng, nằm trong khoảng nghị định cho phép. Bảng mức tối thiểu tại điểm c khoản 1 Mục II Phụ lục VI như sau.

Mức khấu trừ loại N nghĩa là gì?
Số tiền bảo hiểm	Mức khấu trừ không thấp hơn
Đến 2 tỷ đồng	4 triệu đồng
Trên 2 tỷ đến 10 tỷ đồng	10 triệu đồng
Trên 10 tỷ đến 50 tỷ đồng	20 triệu đồng
Trên 50 tỷ đến 100 tỷ đồng	40 triệu đồng
Trên 100 tỷ đến 200 tỷ đồng	60 triệu đồng
Trên 200 tỷ đồng	100 triệu đồng

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bảo vệ tài sản nào trong căn nhà?

Trả lời ngắn: nhà, công trình, tài sản gắn liền với nhà, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất, kinh doanh; hàng hóa, vật tư được bảo hiểm phù hợp thời gian lưu trữ tại cơ sở.

Điểm a khoản 1 Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP, theo nội dung Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa, ghi đối tượng là nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất, kinh doanh, trừ nhà, công trình độc lập bảo đảm quy định về phòng cháy, chữa cháy và có mức độ nguy hiểm cháy thấp.

Với nhà vừa ở vừa kinh doanh, ranh giới giữa tài sản kinh doanh và đồ dùng gia đình thường không rõ. Trước khi ký, hãy liệt kê tài sản muốn bảo vệ (kết cấu nhà, máy móc, hàng hóa, nội thất, đồ dùng gia đình) và yêu cầu ghi rõ phần nào nằm trong phần bắt buộc, phần nào cần mua thêm bảo hiểm tự nguyện.

Nhà dưới 200 m² diện tích kinh doanh có nên mua bảo hiểm cháy nổ không?

Trả lời ngắn: không bắt buộc theo mục 44, nhưng nên cân nhắc nếu tài sản kinh doanh trong nhà là khoản bạn khó tự chịu khi cháy.

Điều 35 khoản 1 Nghị định 105/2025/NĐ-CP khuyến khích các cơ sở không thuộc Phụ lục VII mua bảo hiểm cháy, nổ. Không có bảo hiểm thì khi cháy, chủ nhà tự chịu toàn bộ thiệt hại về nhà, máy móc và hàng hóa.

Nhà ở kết hợp kinh doanh từ 50 m² diện tích phục vụ kinh doanh vẫn thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy (mục 32 Phụ lục I). Theo Điều 14 Nghị định 105/2025, chủ hộ tự kiểm tra thường xuyên không quá 01 tháng một lần (khoản 1). Người đứng đầu cơ sở tự kiểm tra định kỳ 06 tháng một lần với cơ sở thuộc Phụ lục II và 01 năm một lần với cơ sở còn lại thuộc Phụ lục I, lập biên bản theo Mẫu PC02 (khoản 2). Đây là việc cơ sở tự làm, khác với lịch kiểm tra của cơ quan chức năng.

Cần chuẩn bị gì để nhận báo phí tại PVI Thành Đô?

Bước 1Ghi địa chỉ nhà, số tầng và công năng từng tầng (ở, bán hàng, kho, xưởng).
Bước 2Ghi diện tích từng phần dùng cho sản xuất, kinh doanh và ngành nghề đang kinh doanh.
Bước 3Liệt kê tài sản muốn bảo hiểm và giá trị theo giá thị trường: kết cấu nhà, máy móc, thiết bị, hàng hóa tồn kho.
Bước 4Chuẩn bị hồ sơ phòng cháy, chữa cháy đang có, ví dụ biên bản kiểm tra gần nhất.
Bước 5Gửi thông tin qua trang bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hoặc Zalo 0938 072 236. Nhân viên PVI Thành Đô rà loại hình, báo phí; hợp đồng và giấy chứng nhận phát hành sau khi hồ sơ được duyệt và thanh toán phí.

Câu hỏi thường gặp

Nhà chỉ để ở có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không?

Không. Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP không có mục cho nhà ở riêng lẻ chỉ dùng để ở. Chung cư, nhà ở tập thể từ 5 tầng hoặc từ 1.000 m² sàn thuộc mục 1; nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh từ 200 m² diện tích kinh doanh thuộc mục 44.

Nhà ở kết hợp kinh doanh bao nhiêu m² thì phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc?

Từ 200 m² tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh trở lên, theo mục 44 Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Ngưỡng 50 m² ở Phụ lục I chỉ là ngưỡng thuộc diện quản lý phòng cháy, chữa cháy.

Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà ở kết hợp kinh doanh tối thiểu bao nhiêu?

Tỷ lệ phí tối thiểu 0,15% số tiền bảo hiểm mỗi năm, chưa gồm thuế GTGT (mục 37 Phụ lục VI). Ví dụ tài sản 3 tỷ đồng thì phí tối thiểu 4,5 triệu đồng một năm, chưa gồm thuế GTGT.

Mức khấu trừ bảo hiểm cháy nổ của nhà ở kết hợp kinh doanh là bao nhiêu?

Loại N: tối đa 10% số tiền bảo hiểm và không thấp hơn mức tối thiểu theo bảng Phụ lục VI, ví dụ 4 triệu đồng nếu số tiền bảo hiểm đến 2 tỷ, 10 triệu đồng nếu trên 2 tỷ đến 10 tỷ. Mức cụ thể ghi trong hợp đồng.

Nghị định 347/2026 có đổi ngưỡng 200 m² không?

Không. Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/09/2026) sửa một số điều của Nghị định 105/2025, thay Phụ lục III, IV và bãi bỏ Phụ lục V, nhưng không thay Phụ lục VI và VII. Ngưỡng 200 m² và tỷ lệ phí 0,15% giữ nguyên tại ngày 22/10/2026.